Что такое ипотека? Полное руководство по ипотечному кредитованию.

Взять ипотеку — значит сделать один из самых значимых финансовых шагов в жизни. Давайте углубимся в понимание того, что такое ипотека, и рассмотрим все, что нужно знать перед подписанием ипотечного договора.

Что такое ипотека?

Ипотека — это один из видов кредитов, который вы берете у банка под залог недвижимости.

Ипотечный кредит предоставляет больше возможностей, чем просто покупка жилья. Это также шанс получить финансирование под залог уже имеющейся у вас недвижимости или для её приобретения. Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться на ремонт или строительство недвижимости.

Определение недвижимости довольно простое, недвижимость — это объекты, которые нельзя перемещать, без ущерба для их самих. Но есть исключения, морские и воздушные суда также считаются объектами недвижимости, поэтому при необходимости, они могут выступать в качестве залога в ипотечном договоре.

Чем ипотека отличается от кредита?

Ипотека простыми словами — заем, который по своей сути не отличается от обычного кредита. Главный нюанс — в качестве гарантии того, что вы погасите кредит, выступает недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка, например, дом, квартира, нежилое помещение, склад и т.п.

В отличие от кредита, оформляя ипотеку, у вас будет не один, а два договора: первый — договор на получение кредита от банка, второй — договор о залоге недвижимого имущества.

Подготовка к выбору и оформлению ипотеки

В большинстве случаев ипотечный кредит является долгосрочной сделкой, выплаты по которой могут быть растянуты на года. Поэтому перед оформлением ипотеки у вас должен быть четкий финансовый план, на несколько лет вперед, который будет приносить гарантировать получение стабильного дохода.

Первоначальный взнос по ипотеке

В большинстве случаев предложение по ипотеке подразумевают наличие первоначального взноса. Как правило, первоначальный взнос равняется 25-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Фактически вы самостоятельно оплачиваете 30%, а на остальные 70% банком выдается кредит.

Какую сумму от своего ежемесячного дохода вы готовы выделять на погашение кредита?

Важно оценить свои потенциальные доходы на долгосрочную перспективу и сократить расходы так, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке не превышал 35-40% от общего дохода.

Если доля выплат по кредиту будет составлять 50% или более от вашего дохода, риск несвоевременного погашения кредита возрастает, а также повышается вероятность получения отказа от банка на стадии оформления ипотеки.

Уделите достаточно времени и внимания выбору банка, в котором планируете оформлять ипотеку. Не существует идеальных предложений. Вам может подходить сумма первоначального взноса, но не подходить минимальный срок выплаты кредита. Могут быть сравнительно небольшие проценты, но при этом огромный первоначальный взнос. Ищите универсальное, сбалансированное решение.

В ипотечном договоре обязательно должна присутствовать таблица с графиком выплат на весь срок кредита, с указанием валюты кредита, процентных ставок, возможных штрафов и пени.

Выбираем процентные ставки по ипотеке

Существует три типа процентных ставок:

• Постоянная процентная ставка — фиксируется в договоре и является неизменной.
• Переменная процентная ставка — может как увеличиваться, так и уменьшаться, зависит от первоначальной переменной указанной в договоре.
• Смешанная процентная ставка — объединяет в себе постоянную и переменную ставку.

Во время погашения ипотеки размер платежей может меняться, банк обязан уведомить вас об этом заранее, методом установленном в договоре.

Дополнительные расходы и платежи при оформлении ипотеки.

Вы должны учитывать, что помимо выплаты тела кредита и процентов, также предусматриваются дополнительные платежи:

• государственная пошлина при регистрации ипотеки
• страхования объекта недвижимости, который является залоговым в ипотечном договоре

Стоит отметить, что банк не должен брать с вас оплату за проведение операций в своих интересах, например, оплата за рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита или платежи за обслуживание кредитного счета.

Виды платежей или как выплачивается ипотека?

Существует два вида платежей по кредиту: аннуитетные и дифференцированные. Они отличаются основной формулой расчета выплат, а также размером и уровнем нагрузки заемщика.

Аннуитетные платежи

Наиболее распространенный вид, так как является наиболее стабильным и выгодным для банков. Аннуитетным считается объем платежей, который будет неизменный на протяжении всего срока выплаты кредита.

С помощью формулы, которая будет описана в кредитном договоре, рассчитывается четкий график и объем ежемесячных платежей.

Главным преимуществом аннуитетных платежей является стабильность. Вам не придется каждый месяц дожидаться перерасчета, чтоб узнать какой объем должен быть у следующей выплаты.

Формула расчета аннуитетного платежа

На первый взгляд форму расчета аннуитетного платежа выглядит довольно просто:

A = B*C

А — сумма платежа
B — коэффициент
C — размер кредита

Основной трудностью является расчет коэффициента B, формула расчета коэффициента следующая:

B=x*(1+x)y/((1+x)y-1)

x — размер месячного процента, в кредитном договоре обычно указан годовой процент, для того чтоб получить x, годовой процент нужно разделить на 12.

y — сумма всех месяцев, на протяжении которых будет выплачиваться ипотека.

Дифференцированные платежи

Предусматривают ежемесячную уплату части кредита плюс уплату процентов за оставшуюся часть долга. Данный вид платежей по ипотеке считается менее популярным, так как его расчет довольно сложный, нужно учитывать не просто количество месяцев, а и количество календарных дней. С учетом дифференцированных платежей выплаты по кредиту в первые месяцы будут существенно больше, чем в последующие периоды.

Основное преимущество дифференцированных платежей является ежемесячное уменьшение платежей по ипотечному кредиту.

Величина (A) платежа по телу кредиту определяется по следующей формуле:

A = S / N

S — сумма кредита
N — количество месяцев на которые берется кредит

Величина (P) по процентам очередного платежа определяется по формуле:

P = (S — A*m)*i

S — сумма кредита
A — платеж по телу кредита
m — количество уже произведенных платежей
S — A*m — расчет остатка ссудной задолженности
i — месячный процент по кредиту

Общая величина (V) очередного платежа по ипотечному кредиту:

V = A+P

Большинство потенциальных заемщиков стараются избегать системы дифференцированных платежей из-за сложности ее расчета, однако как показывает практика данная система может позволить сэкономить до 20% от переплаты по ипотеке.

Основные аспекты, на которые стоит обратить внимание:

• Процентная ставка: Одним из ключевых факторов, определяющих сумму ежемесячного платежа, является процентная ставка. Она может быть фиксированной (не изменяется на протяжении всего срока кредита) или переменной (может изменяться в зависимости от экономической ситуации).
• Срок кредита: Длительность ипотечного кредита также влияет на размер ежемесячных выплат. Чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, но общая переплата по процентам будет больше.
• Досрочное погашение: Большинство банков предоставляют возможность досрочного погашения ипотеки без штрафов, что может существенно сократить общую сумму переплаты по процентам.

Нюансы, которые необходимо знать при оформлении ипотеки

Налоговый вычет

Если деньги были получены от банка на приобретения жилья, вы можете получить налоговый вычет. Это распространяется только на ипотечный кредит. Налоговый вычет будет начисляться на подтвержденный и официальный доход, с которого вы платите налоги.

Страхование

Большинство банков требуют страхование жизни заемщика и страхование самой недвижимости. Понимание условий и стоимости этих страховок необходимо для оценки общих ежемесячных расходов.

Оценка недвижимости

Банк проведет оценку стоимости приобретаемой недвижимости, которая может отличаться от вашей собственной оценки или желаемой цены продавца. Это может повлиять на размер первоначального взноса и общую сумму кредита.

Юридическая чистота объекта

Убедитесь, что у недвижимости нет правовых проблем или обременений, которые могут создать сложности после покупки.

Государственная поддержка

Исследуйте, имеются ли государственные программы, которые могут помочь снизить процентную ставку или предоставить налоговые льготы. Такие программы могут существенно уменьшить стоимость ипотеки.

Льготная ипотека в Украине

В 2024 году в Украине функционируют несколько государственных программ, значительно облегчающих долговую нагрузку заемщиков по ипотечным кредитам.

Программа ипотеки «еОселя»

Программа «еОселя», инициированная решением правительства, была запущена 1 октября, а первый кредит был выдан 20 октября 2023 года. Эта программа предназначена для поддержки определенных социальных групп населения в приобретении жилья.

Кто может претендовать на участие в программе:

• Военнослужащие ВСУ, сотрудники других силовых структур, правоохранительные органы, а также их семьи;
• Медицинские работники;
• Педагоги и ученые.

Основные условия предоставления кредитов:

• Процентная ставка составляет 3% годовых;
• Срок кредитования может достигать до 20 лет;
• Необходимый первоначальный взнос — от 20%.

В реализации программы участвуют пять банковских учреждений: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, «Глобус банк» и Sky Bank.

Ипотека по 7%

«Доступная ипотека 7%» представляет собой государственную программу, цель которой — компенсация процентной ставки до 7% годовых для снижения стоимости кредита. Благодаря этому, граждане Украины могут приобретать жилье на выгодных условиях. Программа была инициирована Президентом Украины и Правительством в рамках поддержки предпринимательства, а финансирование выплат осуществляется за счет Фонда развития предпринимательства.

Программа «Доступная ипотека 7%» предъявляет к заемщикам ряд обязательных условий:

• Заемщик должен быть трудоустроенным гражданином Украины в возрасте от 21 года.
• Необходим официальный доход, достаточный для погашения кредита, подтвержденный справкой о минимальном месячном доходе в размере не менее 5 тысяч гривен.
• Заемщик или члены его семьи не должны владеть жилой недвижимостью площадью более 50 м².
• К моменту завершения кредитного договора возраст заемщика не должен превышать 70 лет.

Главные условия ипотеки в Украине

1. Заемщик должен быть гражданином Украины.
2. Возраст заемщика должен быть старше 21 года.
3. Положительная кредитная история.
4. Наличие официального дохода не менее года.
5. Наличие высшего образования увеличит шансы на получение ипотечного кредита.

Стандартный пакет документов для оформления ипотеки:

1. Паспорт и идентификационный код.
2. Справка о доходах / трудовая книжка.
3. Свидетельство о браке.
4. Документы подтверждающие высшие образование.
5. Справка из банка о наличии депозита, если такой имеется.
6. Документы подтверждающие право собственности на автомобиль или недвижимость, если таковы имеются.
7. Отдельно понадобятся документы на объект недвижимости, который будет выступать в качестве залога ипотеки.